Mietrechtsreform 2013 - Was ändert sich für den Vermieter?


Mit der Mietrechtsreform 2013, die zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, haben sich doch einige für den Vermieter vorteilhafte Änderungen ergeben:

 

 Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution

War eigentlich schon vorher klar, jetzt steht es auch ausdrücklich im Gesetz (§ 551 BGB): Wenn der Mieter die Mietkaution in drei gleichen Raten zahlt, so ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, die beiden weiteren Raten sind jeweils mit den beiden nächsten Mietzahlungen fällig. Gerät der Mieter mit zwei Zahlungen in Verzug, können Sie als Vermieter gem. § 569 Abs. 2a das Mietverhältnis wie bei fehlenden Mietzahlungen ohne Abmahnung fristlos kündigen! Die Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Mieter seinen Zahlungsrückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ausgeglichen hat.


Räumungsverfahren werden beschleunigt

Räumungsprozesse gegen Mieter müssen die Gerichte jetzt vorrangig und beschleunigt durchführen (§ 272 Abs. 4 ZPO), damit dem Vermieter nicht unnötig hohe Mietverluste entstehen. Haben Sie als Vermieter mit Ihrer Räumungsklage eine hohe Erfolgsaussicht, können Sie sogar eine Sicherheitsleistung vom Mieter für die während des Prozesses anfallenden Mieten verlangen (§ 283a ZPO). Hinterlegt der Mieter diese Sicherheit nicht, kann das Gericht eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen.

Befanden sich weitere Personen in der Wohnung, von denen der Vermieter bei seiner Räumungsklage nichts wusste, war die Räumung dieser weiteren Personen nach bisherigem Recht nicht möglich. Der Vermieter musste erneut auf Räumung klagen. Auch das geht jetzt viel einfacher. Nach dem neuen § 940a Abs. 2 ZPO kann das Gericht eine Räumung gegen alle Besitzer der Mietsache durch eine einstweilige Verfügung ergänzen.

Die Durchführung der Räumung war bisher immer mit hohen Kosten verbunden. Der Vermieter musste hohe Vorschüsse an den Gerichtsvollzieher für Möbeltransport und Möbelpacker zahlen. Jetzt kann sich der Vermieter diese Kosten ersparen. In Anlehnung an die sog. "Berliner Räumung" können Sie den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränken (§ 885a ZPO). Die Möbel des Mieters können Sie dann selbst wegschaffen (wenn Sie wollen) und anderweitig aufbewahren. Und verlangt der Mieter nicht innerhalb eines Monats die Herausgabe seiner Sachen, dürfen Sie diese selbst verwerten.


Modernisierungsmaßnahmen werden vereinfacht

Mit dem neuen § 555b BGB wurde der Begriff "energetische Modernisierung" eingeführt. Für Maßnahmen, durch die Endernergie in Bezug auf die Mietsache nachhaltig eingespart werden soll, reicht zum Nachweis der Energieeinsparung ein Verweis auf anerkannte Pauschalwerte aus, kostenträchtige und langwierige Gutachten entfallen somit. Bei diesen Maßnahmen ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten der Bauphase wegen einer Beeinträchtigung der Nutzung nicht mehr möglich, es sei denn, die Wohnung ist überhaupt nicht mehr bewohnbar. Dauern die Bauarbeiten länger, ist wiederum die Mietminderung ab 4. Monat möglich - wie bei anderen Maßnahmen schon von Beginn an.

Nach wie vor können die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich 11 % als Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Aber Mieter können nunmehr mit wirtschaftlichen Härten wegen der zu erwartenden Mieterhöhung die Modernisierung nicht mehr verzögern oder gar verhindern, weil wirtschaftliche Härten jetzt erst im Mieterhöhungsverfahren nach der erfolgten Modernisierung berücksichtigt werden. Sie können also die Modernisierung durchführen, ob Sie danach auch eine höhere Miete bekommen, entscheidet sich dann später.

Die Hinweis- und Ankündigungspflichten (§ 555c BGB) und auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 555e BGB) bleiben wie bisher bestehen.