Bürgerliches Gesetzbuch

 

Buch 2 - Recht der Schuldverhältnisse (§§ 241 - 853)

Abschnitt 8 - Einzelne Schuldverhältnisse (§§ 433 - 853)

Titel 5 - Mietvertrag, Pachtvertrag (§§ 535 - 597)

Untertitel 2 - Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 - 577a)

Kapitel 1 - Allgemeine Vorschriften (§§ 549 - 555)


 

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

 

Gesetzestext des § 551 BGB

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Erläuterung zu § 551 BGB

Eine Mietsicherheit muss der Mieter nur dann leisten, wenn dies auch vertraglich vereinbart wurde. Allein aus dem Gesetz entsteht noch keine Verpflichtung zur Sicherheitsleistung.

Die Mietsicherheit darf drei Nettomonatsmieten (also Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder - pauschale) nicht übersteigen. Auch wenn eine höhere Mietsicherheit vertraglich vorgesehen ist, muss der Mieter höchstens das Dreifache der monatlichen Nettomiete leisten (siehe Abs. 1). Bei einer gesetzeswidrigen Vereinbarung über Höhe oder Fälligkeit der Mietsicherheit entfällt diese aber nicht ganz, es bleibt bei der gesetzlich vorgesehenen Höchstgrenze und der Fälligkeit - siehe BGH-Urteile unten.

Als Mietsicherheit kann eine Geldleistung (Barzahlung, Überweisung, Sparbuchverpfändung), eine Bürgschaft (Bankbürgschaft, Bürgschaft durch Dritte, z.B. Arbeitgeber) oder andere Sicherheiten wie Lohnabtretung oder Forderungsverpfändung vereinbart werden, wobei auch eine Mischung der Formen möglich ist, z.B. eine Monatsmiete als Barzahlung, zwei Monatsmieten als Bürgschaft. Auch dabei darf die Gesamtobergrenze von drei Monatsmieten nicht überschritten werden.

Erhält der Vermieter eine Geldleistung als Barzahlung oder Überweisung, muss er dieses Geld von seinem eigenen Vermögen getrennt bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Mietsicherheit, müssen also nicht vorzeitig ausgezahlt werden.

Ist Barzahlung vereinbart (dazu gehören auch Überweisung, Lastschrift oder Sparbuchverpfändung!), hat der Mieter das Recht, die Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die beiden weiteren Raten jeweils zu Beginn des nächsten Monats.

Der Vermieter kann die Mietsicherheit für alle aus dem Mietverhältnis resultierenden Forderungen verwenden, d.h. für rückständige Mieten, für Anwalts- und Prozesskosten, für Forderungen aus Verschlechterung der Mietsache. (Gilt nicht bei preisgebundenen Wohnungen, hier darf die Mietsicherheit nur für Verschlechterungen der Mietsache, z.B. Schäden oder fehlende Renovierung bei Mietende, verrechnet werden.)

Rechtsprechung zu § 551 BGB

BGH VIII ZR 36/12, Urteil vom 11.07.2012 - zum Aufrechnungsverbot der Mietkaution mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen - § 551 BGB

BGH VIII ZR 98/10, Urteil vom 13.10.2010 - zur Fälligkeit der Mietkaution erst nach Benennung eines insolvenzfesten Kontos

BGH VIII ZR 243/03, Urteil vom 17.03.2004 - zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer unzulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten und zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicherheit verlangt

BGH VIII ZR 166/03, Urteil vom 17.3.2004 - zur Rückforderung einer Mietkaution bei Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung - § 551 BGB

BGH VIII ZR 86/03, Urteil vom 03.12.2003 - zur Rückforderung einer Mietkaution bei Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung und einer widersprüchlichen Vereinbarung über die Kautionshöhe

BGH VIII ZR 344/02, Urteil vom 25.06.2003 - zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel

BGH IX ZR 16/90, Urteil vom 07.06.1990 - zur Wirksamkeit einer Bürgschaft, die ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert unter der Bedingung gibt, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt

BGH IX ZR 212/88, Urteil vom 20.04.1989 - zur Unwirksamkeit einer Mietbürgschaft neben einer Barkaution über den Betrag von drei Monatsmieten hinaus